Sfaturi imobiliare

Mic dictionar de termeni imobiliari si de ce va ajuta in actiunile de investitii, achizitii sau chirii

Pentru ca planurile bine facute incep cu informatii bine structurate, am pregatit o serie de termeni pe care ii veti intalni in procesele de: cumparare, inchiriere, vanzare. Pentru ca desi unii termeni sunt destul de clari si responsabilitatile fiecarui cuvant sunt incluse (vanzator  = persoana care pune la dispozitie bunul si toate acetele ce dovedesc ca are drept de vanzare asupra bunului), alte cuvinte nu doar ca implica mai multe lucruri, dar sunt si greu de inteles. 

  • Pentru ca suntem agentia care le spune pe bune, vedem care sunt situatiile si termenii care vor face din acele situatii unele care determina bunul mers al lucrurilor. 
  • Includem si un ”dictionar al infloriturilor” ca sa stiti sa va protejati investitiile si alegerile de termeni care la fata locului nu se concretizeaza in realitate. 

Mic dictionar de termeni imobiliari 

Incepe cautarea pentru CUMPARARE sau INCHIRIERE si de la pe cine aveti alaturi, la ce cauti cand intalnesti proprietarii sau sunteti proprietar, aici sunt cativa termeni care va ajuta: 

  1. Agent imobiliar – intermediarul care se ocupa in numele unui proprietar de o proprietate, insotind partile interesate in procesul tranzactional.
  2. BRÓKER, brokeri, s. m. Persoana fizica sau juridica autorizata, care se ocupa, in numele clientilor, cu tranzactionarea valorilor mobiliare, a unor marfuri si servicii, in schimbul unui comision. 
  3. Servicii imobiliare cuprind urmatoarele activitati: promovarea online si offline a unui bun in vederea solutionarii sarcinii transmise de client, consultanta si intermedierea imobiliară.
  4. Contract de exclusivitate – acordarea exclusiva a dreptului de reprezentare in cazul unei vanzari, inchirieri sau cumparari.

Tipuri de proprietati si inspectarea lor: 

  1. Intravilan- teritoriul determinat prin Planul urbanistic general (PUG), care cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii, ce constituie o localitate. Intravilanul se poate dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale (PUZ), legal aprobate, integrandu-se ulterior in Planul general urbanistic (PUG) al localitatii.
  2. Extravilan – teren aflat in afara ariei construite sau construibile a unei localitati, pe care nu este permisa ridicarea unor imobile, folosit de obicei pentru activitati agricole si cu un pret mult mai mic decat terenul intravilan. In anumite cazuri, un teren extravilan poate trece in intravilan prin achitarea unor taxe.
  3. Bunuri imobile – lucruri care au o asezare fixa, stabila si care, asadar, nu pot fi mutate dintr-un loc in altul.
  4. Schita/releveu – documentul grafic ce se intocmeste odata cu completarea fisei corpului de proprietate, la o scara convenabila, pe care se inscriu datele de localizare si de identificare a corpului de proprietate, categoriile de folosinta a parcelelor, constructiile, precum si vecinatatile acestora.
  5. Suprafata construita – este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor si cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafatele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
  6. Suprafata utilaeste suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor. Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoarele, baile, dusul, bucatariile, spatiile de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se cuprinde: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi,
  7. Suprafata locuibila – este suprafata desfasurata a incaperilor de locuit. Ea cuprinde suprafata dormitoarelor si a camerei de zi.

NOTA: Atentie la calcularea pretului unui imobil pe baza acestor date de mai sus, pentru ca pretul metrului patrat util sa nu fie crescut deoarece calculul s-a facut la metrul patrat construit.

  1. Confort apartament –   impartirea apartamentelor / garsonierelor dupa suprafata utila, de la Confort redus, (garsoniera de 22 mp), la confort 1 (garsoniera de pana 33 mp) la Confort Lux (garsoniera de si peste 38 mp).
  2. Confort 2 – locuinta cu o suprafata mai mica decat confortul 1, de regula intre 30 si 40 de metri patrati si care nu are balcon.
  3. Confort unic – locuinta cu o suprafata intre confort 1 si confort 2(intre 40 si 50 de metri patrati), care are balcon si are camerele decomandate.
  4. Decomandat – o locuinta care are camere individuale; astfel accesul catre oricare dintre camere nu se face traversand una dintre camere.
  5. Semidecomandat – regim al casei care presupune intrarea intr-o cameră – de obicei livingul, pentru a ajunge in celelalte.
  6. Demisol, demisol inalt – locuinta aflata sub parter, avand camerele partial situate sub nivelul strazii, in proportie de 50%; atunci cand proportia scade la aproximativ 25% avem un demisol inalt.
  7. Mansarda – locuinta situata la ultimul nivel, sub acoperis, avand tavanul camerelor inclinat.
  8. Apartament cu o camera – garsoniera situata intr-un bloc de apartamente, avand incaperile decomandate, respectiv, accesul la bucatarie, baie si camera de zi este separat.
  9. Penthouse – este un apartament sau o unitate aflata la etajul cel mai inalt al unei cladiri de apartamente, condominiu sau hotel. Ele sunt diferentiate, de obicei, de alte apartamente după caracteristicile de lux.
  10. DÚPLEX, duplexuri,conform DEX este Apartament construit pe două niveluri. Conform terminologiei imobiliare reprezinta jumatate dintr-o casa construita in oglinda pentru a fi vanduta separat.
  11. Performanta energetica – cantitatea de energie consumata sau estimată pentru a asigura functionarea cladirii, incluzand aici incalzirea, asigurarea apei calde, racirea, iluminatul sau ventilarea.
  12. Viciu aparent –  defecte ce trebuie aduse la cunostinta vanzatorului de indata, iar raspunderea acestuia va fi antrenata pentru executarea necorespunzătoare a obligatiei de predare. Bunul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului.

Persoanele care vand/inchiriaza si drepturile lor: 

  1. Proprietar = persoana fizica sau juridica titulara in exclusivitate sau in indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus inscrierii. Aceasta persoana poate vinde/inchiria bunul. 
  2. Posesor = persoana fizica sau juridica care detine numai posesiunea si folosinta din dezmembramintele dreptului de proprietate. Aceasta persoana nu poate vinde/inchiria bunul. 
  3. Uzufructul = Drept real in temeiul caruia o persoana, numita uzufructuar, poate folosi un lucru care apartine altei persoane numita nudul proprietar si sa beneficieze si de foloasele bunului respectiv, sa-i culeaga roadele avand insa obligatia de a conserva substanta proprietatii si la incetarea acestui drept sa restituie bunul proprietarului. Aceasta persoana poate inchiria, dar nu poate vinde bunul. 
  4. Bunuri comune = Este un regim stabilit de lege sau prin invoiala partilor cu privire la bunurile lor. In conformitate cu Codul familiei, art. 30 si urm. bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare dintre soti, sunt, de a data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Aceste bunuri nu pot fi vandute doar de catre 1 dintre cei implicati si este necesar acordul tuturor proprietarilor.
  5. Ipoteca = Garantie reala si accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar de bunul ipotecat. Ea da posibilitatea creditorului sa urmareasca bunul pentru a primi creanta sa cu preferinta. Este reglementata in art. 2343 si urm. Codul civil. Un bun sub ipoteca nu poate fi vandut.
  6. Registru de transcriptiuni si inscriptiuni = Este sistemul de inscriere in documente publice a corpurilor de proprietate impreuna cu drepturile imobiliare pe care le au proprietarii si posesorii asupra lor.
  7. Drept de abitatie = drept de uz avand ca obiect o casa de locuit. In principiu, nu poate fi cedat si nici inchiriat; prin exceptie titularul sau poate inchiria altcuiva partea din casa pe care nu o locuieste.
  8. Viciul aparent  = nu atrage raspunderea vanzatorului, spre deosebire de cel DREPT DE PREEMTIUNE – facilitate de care se bucura o persoana de a fi preferata oricarei alte persoane la cumpararea unui anumit bun. Preferat pe o piata concurentiale brutala, cum este cea de imobiliar ein SUA de exemplu. 
  9. Intabulare = inscriere definitiva a unui drept de proprietate in cartea funciara.
  10. Carte funciară = inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara in cadrul caruia evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari. C.F se intocmeste in mod distinct pentru fiecare imobil si cuprinde mentiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi in privinta imobilului respectiv.

Atentie la termeni si interpretarile lor de azi: 

  • Loft – pod, dar atentie caci podurile prin definitie și lege NU sunt locuibile. 
  • Mansarda chic – podurile nu pot fi considerate mansarde si implica riscuri la locuire sau problee de racordare la unele utilitati. 
  • Amplasare la x minute de centru – in timpul zilei de duminica, noaptea la ora 3.
  • Amplasare in mijlocul naturii – locatie care nu dispune de utilitati. 
  • Un loc de parcare inclus  – atentie sa nu fie locul de semnat de primarie si nu unul proprietate. 
  • Terasa – atentie sa nu fie un balcon mai mare.

Contracte:

  1. ACT SUB SEMNATURA PRIVATA – Mijloc de proba din categoria inscrisurilor, prevazut in art. 1176 şi urm. Codul civil, cuprinde pe langa continut si iscalitura partilor, acestea fiind elementele necesare pentru valabilitatea lui. Actele sub semnatura privata, spre deosebire de cele autentice, nu au putere executorie, pentru aceasta fiind necesar obtinerea unei hotarari judecatoresti.
  2. GAJ – contract accesoriu, real, unilateral si indivizibil in temeiul caruia debitorul sau o terta persoana remite creditorului sau unui tert, un bun mobil, corporal sau incorporal, in vederea garantarii executarii unei obligatii.
  3. PROMISIUNE DE CONTRACT – conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent.
  4. ANTECONTRACT / PROMISIUNE DE VANZARE-CUMPARARE – conventia prin care una din parti sau ambele parti se obliga sa incheie in viitor un anumit contract al carui continut esential este determinat in prezent. Este deci un acord de vointa prealabil perfectarii altui contract, acord ce are ca obiect asumarea obligatiei de a face, adica de a perfecta ulterior contractul promis, in conditiile convenite prin respectivul acord prealabil.
  5. CLAUZE PARTICIPATORII- Clauze ce apar in cadrul unui antecontract, fiind cele prin care partile promitente convin ca, in temeiul promisiunii sinalagmatice asumate – si in considerarea viitoarei perfectari a contractului promis – sa procedeze cu anticipatie la executarea in fapt a unor prestatii specifice contractului promis pe care s-au angajat sa-l incheie in viitor, urmand ca aceste prestatii sa produca efecte si in drept abia atunci cand se va incheia contractul promis.
  6. CONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE- contract prin care una din parti, numita vanzator, stramuta proprietateaunui bun al sau asupra celeilalte parti, numita cumparator, care se obliga a plati, in schimb, celui dintai (adica vanzatorului) o suma de bani convenita ca pret al bunului vandut.
  7. CONTRACT DE LOCATIUNE – contractul in virtutea caruia o persoana numita locator se obliga sa asigure altei persoane numita locatar folosinta integrala sau partiala a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o durata de timp determinata, in schimbul unui pret corespunzator.
  8. CONTRACT DE SUBLOCATIUNE – acord de vointe in temeiul caruia locatarul care a dobandit folosinta temporara a unui bun pe baza unui contract de locatiune subinchiriaza acel bun unui tert (sublocatar) care se obliga sa plateasca chirie.
  9. CONTRACT DE MANDAT – contract in virtutea caruia o persoana numita mandatar se obliga sa faca ceva pe seama altei persoane, numita mandant, de la care a primit o imputernicire in acest scop.
  10. AVANS – Suma de bani, parte din pretul unei marfi comercializate, platita cu anticipatie de beneficiar, suma care – in functie de prevederile contractului – poate fi pierduta de partea care nu si-a indeplinit obligatiile contractuale.
  11. ESCROW– acord financiar care foloseste o terta parte ca mijloc de a pastra si reglementa fondurile necesare pentru finalizarea unei tranzactii.
  12. REZOLUTIUNEA CONTRACTULUI – sau Reziliere – termen ce desemneaza in mod generic desfacerea contractului cu executare succesiva, producand efecte numai pentru viitor, iar nu si pentru trecut, si care este motivata prin faptul neexecutarii culpabile a prestatiei asumata de catre cealalta parte.
  13. VICII ASCUNSE – S-a considerat ca viciile desemneaza, in general, orice defectiune a obiectului vanzarii, care poate fi constatata, dupa caz, prin simpla observare sau examinare exterioara a produsului la momentul livrarii lui, sau prin utilizarea unor mijloace tehnice disponibile in mod legal in momentul receptiei. In prima ipoteza defectiunea respectiva este numita viciu aparent, in cea de-a doua ipoteza, acea defectiune este numita viciu ascuns.[2]

Termeni imobiliari pentru proprietatea gandita ca investitie: 

  1. Audit – examinarea situatiilor si raportarilor contabile ale unei companii; rezultatele sunt consemnate in cadrul unui raport care certifica daca, in opinia auditorilor, raportarile contabile examinate reflecta in mod real situatia financiara a companiei.
  2. Dreptul de creanta este un drept civil, de care beneficiaza o persoana care este subiect intr-un raport juridic de obligatie, denumita creditor, de a pretinde celeilalte parti, denumita debitor, îndeplinirea obligatiei acesteia.
  3. Yield – Reprezinta un calcul procentual al rentabilitatii unei investitii. Este cunoscut si ca „rate of return” (rata a rentabilitatii). Ex: randamentul (yield) pentru segmentul prime (cele mai bune spatii) de birouri din Bucuresti a fost stabil in ultimii 2 ani si jumatate, la 7%, dar exista asteptari de scadere a randamentului pentru proprietatile cele mai bune din piata. Yield-urile proprietatilor de lux sunt intre 4% și 6%. (sursa)
  4. Property Management – gestionarea proprietătii detinuta de o altă parte sau entitate, in vederea pastrarii valorii in timp, a adminitratrii chiriasilor sau generarea de venituri. 
  5. Renta – Venit relativ stabil realizat de posesorul unui bun imobiliar (teren, cladiri, constructii, resurse de apa etc.) sau mobiliar (hartii de valoare).
  6. Impozit –  plata obligatorie catre stat a unei parti din veniturile venite din cedarea folosintei bunurilor prin contracte de inchiriere.

Pentru orice alte lamuriri, ajutor sau consiliere, nu ezitati sa ne contactati!

Koncept Imobiliare

0799300009

office@konceptimobiliare.ro

Str. Aviator Badescu, nr. 19, Cluj-Napoca

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s